Как искать офис в аренду, оценка способов поиска недвижимости.
Офисы

Как правильно искать офис в аренду и получить выгоду


  Мы не даем Вам "готовую рыбу", мы даем знания о том "как изготовить снасть".

Методы и рекомендации по оптимизации поиска офиса в аренду при зондировании рынка вакансий недвижимости в Москве.

Цель - выявить определенную необходимую площадь, в заданном месте, с нужной планировкой у собственника. 

 

  Данная статья для  тех, кто хочет знать как выгодно снять офис в Москве.

Способы:

  • как сузить поле охвата объявлений и снизить трудоемкость процесса; 
  • как сравнением вариантов оценить достоинства и недостатки объекта;
  • как обработкой масссива получить качественные данные и уменьшить их количество; 
  • как сэкономить на аренде забыв о переездах;
  • как гарантированно достичь выгоды - добиться экономии и надолго занять офис.  

 

Анализируя способы достижения цели, попробуем сортировкой предложений по  аренде снизить Ваши трудозатраты, риски и выиграть время и деньги. 

Дополнительно достичь выгоды путем заключения контракта с собственником помещения и избежанием комиссии.

И главное - занять офис на длительный срок, кратно отсекая затраты, связанные со сменой адреса.

Сначала рассмотрим известные способы и средства достижения цели и определимся с целесообразным направлением. 

 

Посмотреть -  база предложений в Москве от бизнес-центров.

Снять офис. Подать запрос, заявку. ✉ Почтовый адрес.   

 Рабочие дни 8-00/17-00. ☏ Телефон оператора.

 

Поиск помещения под офис. Сравнение методов. 

Найти помещение от собственника.

   

       

Очевидный способ  -   простое исследование рынка "до победы".

  Сначала, на старте, предполагается что помещения стандартны, однородны, и достичь цели возможно используя тактику приценивания. Надо "просто хорошо побегать", сравнивая стартовые ценики. "Траловая ловля" - традиционный путь, которому следуют многие. Москва - это бесконечный рынок, с изобилием "прилавков". По мере вникания становится понятно, что товар совсем неоднороден. Он может немного не "дотянуть" до желаемого, а некоторые важные параметры вообще могут отсутствовать или не соответствовать требуемым. Процесс затягивается из за надежды на то, что где то  в "следующем объявлении" должен быть офис лучше и с меньшей ценой. Надо еще расширить поле , еще "порыскать" и тогда "воздастся". Объясним бесперспективность этого заблуждения.

Ошибка в том, что выставленные ценики содержат по разному завышенные ставки. Разброс порой достигает 10, а то и 20%. 

Если не останавливаться и не торговаться, не узнаешь цену, а остановившись, не дойдешь до нужного товара. Получается противоечие. Свободный рынок и интернет обеспечили открытый обмен информацией. Первоначальная цена не конечная, а цена на финише торга, в большинстве случаев будет соответствовать рынку.  

Следуя алгоритму перебора Вы просто теряете время, и потом в массиве данных и цейтноте будете вынуждены взять что либо из последнего из отсмотренных, либо придется возвращаться к началу. 

Плюс способа -  дает общее и массовое представление о товаре и ценах.  

Минус способа - недостаточная избирательность и глубина проработки по показателю цена - качество. Вероятность успеха небольшая, если "повезет". А в основном досадная потеря времени.  

 

Нужен кабинет в Москве.

       

Временный и неочевидный способ. Проверка "мышеловок".

  Москва строится и ежегодно инвесторы добавляют объекты аренды. Существует поверие, что  дешевые офисы находятся во вновь вводимом в эксплуатацию бизнес-центре. Арендодатель демпингует, заполняя пустоты чтобы вернуть кредиты. Вдобавок не ломит цену из за того что инфраструктура не готова к обслуживанию. Эффект от "такой" выгоды нивелируется отсутствием надлежащего сервиса. Комплексная оценка затрат, деленная на полученный результат, приводит к выводу - любой товар имеет свою цену. Если стоимость аренды низка, то наверняка есть "из за чего". "Бесплатный сыр" находится сами знаете где. Спустя время арендодатель добавит сервис и обязательно поднимет цену до уровня рынка Москвы. Это неизбежно. Вам опять надо начинать с нуля. Не следует попадаться на эту уловку. Можно постоянно тратить время и деньги на изыскания и переезды, потому что этот способ тупиковый. Временный выигрыш вначале потом оборачивается проигрышем.

Минус способа - ненадежность результата. Достижение цели эфемерно.

        Поиск офисного помещения. 

Довериться агентству?

Скорей всего придется заплатить комиссию. Если не платить, то заплатит арендодатель и заложит свои расходы в ставку аренды. Получается что платите Вы. Экономии нет.

Минус способа - дополнительные затраты. Цель в отношении экономии не достигается в принципе.

Далее. Вы можете убедиться в правоте изложенного по отношению к агентству.

1. Проведите пробный экспресс набор в ПС интернета с фразами вроде " офис по доступной цене", или "аренда офисов с невысокой ценой". В результативной выдаче, независимо от изменения фраз содержащих слова аналоги "доступной цене" или "невысокой ценой",  будет  масса предложений от одних и тех же фирм, монополизировавших посреднические услуги на рынке. Перерабатывать этот массив не надо, учитывая что эти данные являются "наживкой". Они как правило, давно заимствованы с сайтов владельца, неактуальны или просто выдуманы.  Все сделано для того, чтобы Вы запутались в мусоре и обратились в агентство.  Вас с удовольствием обслужат. В любом агентстве, по любому Вашему желанию. Только позвоните. "За Ваши деньги любой каприз". Агентства знают где в Москве лежит "нужный товар". 

2. Если Вы все таки решитесь позвонить по заинтересовавшему Вас объявлению, Вам наверняка предложат другой офис, а не именно тот, какой Вы наметили. Подобные агентства специально создают "сайты ловушки", ведь им нужны Вы, с Вашей потребностью. Содержать на таком сайте актуальную массу выкладки просто нереально. Наиболее продвинутые предоставляют свои порталы для заполнения их арендодателем. К сожалению и туда проникают агенты "сайтов ловушек" и состригают свою выгоду.

В результате получится: или Вы заведомо подчинитесь алгоритму обработки клиента и заплатите положенное, или придется вернуться к началу и продолжить изыскания. Выбор за Вами. 

 

   Предложения по аренде офисных помещений.              

Высокоточный и гарантированный способ. Целенаправленно определяем собственников!

 

Предлагаем заведомо верную тактику получения и офиса и экономии. Гарантированную! Без агентств и без комиссии.

Цель в этом случае распорядитель имущества и его вакансии на рекламных досках.

Нужны владельцы офисного центра, где развитая инфраструктура, приспособленная для бизнеса. Где юридический адрес и прямая аренда. Где есть выбор офисов, адаптированых под арендатора. Где коммунальные  платежи и эксплуатационные расходы включены в состав арендной платы. 

Ваш полезный эффект: опыт, знания, экономия и нужное помещение с услугами и сервисом надолго.

Технология подразумевает ввод определенных запросов в системах  интернета и критическую обработку выдачи. Конечно это длительно и порой сложно. Но результат стоит того! Нет потери времени, нет ошибок помощника и есть реальная выгода  на комисиях и переездах. Минус способа - необходимость освоения области знаний.

          Ниже изложены шаги по нахождению собственника коммерческой недвижимости.

           Сначала надо установить параметры объекта аренды и сформулировать правильные фразы.

 

Как выбрать офис в Москве.             

 Необходимые параметры объекта аренды и правильные фразы.

 

      Для конкретизации запроса, прежде всего, необходимо установить функциональное назначение требуемой площади. Вся недвижимость условно делятся на жилую и нежилую, которая делится на  торговую, офисную и специализированную. Желательно в дальнейшем  не использовать слово «помещение», так как этот термин значительно увеличивает количество получаемой, а затем обрабатываемой (в том числе ненужной) информации и усложняет всю процедуру. Это происходит потому что термин включает в себя и офисы и магазины и автосервисы. Исключение в этом ряду составляет фраза «помещения свободного назначения». Ее следует набирать если Вы ищете именно это.

      В интернет пространстве используют словосочетания вроде « под торговлю» или « под салон красоты». В данном случае широта диапазона ограничена дополнительно заданными параметрами " под функцию", иначе в отклике будет много лишнего. Словосочетания вроде « под офис» можно использовать, но правильнее будет просто «офис», и совсем неправильно использовать длинные фразы вроде  «коммерческая  нежилая недвижимость под офисные цели», или "нежилое офисное помещение". Чувствуете разницу? Итак получено первое слово для нужной фразы. Второе слово должно содержать полезный посыл либо к экономии средств, либо времени. 

 

Вторым важным критерием является расположение в городе. Зондировать всю Москву - нецелесообразно. Нужно сузить поле. К первому признаку ( по умолчанию - офис) следует последовательно добавлять дополнительные критерии,  по мере важности для ищущего. Например " недалеко от метро, в ЮАО" , "в районе ВДНХ" или " на Шаболовке". Получится нужная фраза. Для нашего случая это - "офис от собственника + ваш нужный фактор". Нужный фактор это либо метро, либо район, либо категории цены - недорого или низкая ставка.

Остановимся на необходимых мелочах.

Площадь в Москве.         Площадь помещения. 

Чтобы еще сузить поле запроса , необходимо установить требуемую площадь всего помещения и количество комнат. Для установления общей площади, следует исходить из стандартного норматива площади, приходящейся на одного человека. Для приблизительного расчета рекомендуется норматив - на 1 работника 6 кв.м. Примерный требуемый метраж М определится из  формулы:

М = n х 6, где параметр n – количество работников.

Следует учесть, что площадь офиса корректируется в сторону увеличения:

  • при необходимости размещения руководящего состава в отдельных кабинетах;

  • наличия переговорных комнат и мест для ожидания посетителей.

Примерное количество комнат определяется исходя из количества отделов, плюс кабинеты руководства и общие комнаты. Необходимо оценить потребности в серверной комнате, кладовых для размещения архива и потребностей персонала в комнатах для приема пищи и комнате для гардероба и гигиены. Не надо забывать про небольшой запас площади. Также важным моментом для офиса является его планировка. Подробнее об этом можно прочитать на странице посвященной функциональной планировке. 

 

Юридический адрес .        Выбор места по географическим признакам. Где расположить компанию?

 

По признаку близости к месту жительства, либо руководства, либо большинства коллектива. Чаще компанию размещают, где-то посередине, примерно в равной удаленности от мест проживания большинства сотрудников. По этому признаку самым востребованным местом в Москве является его центр. Москва, с ее радиальной структурой и ярко выраженным центром тому пример. Центр наиболее удобен и универсален для всего коллектива, независимо от того где кто проживает. Плюс городская инфраструктура города в центре наиболее насыщена. С этой точки зрения также интересны места близко примыкающие к центру города. Немного похуже чем в центре, зато подешевле. Недостающие удобства компенсируются собственной инфраструктурой офисных и деловых центров.

Узнать у кого лучше арендовать офис можно на Главной странице. Выбрав вариант желаемого размещения, приступим к  дальнейшим действиям.

Сначала следует выбрать в городе подходящее место. Либо по станции метро, либо по основным магистралям города.

Средства.

Затем, с помощью приложений карт (Яндекс или Google.) надо "виртуально" исследовать желаемый район. Сервис "панорамы улиц и фотографии" позволит визуально ознакомиться с полезным окружением.  Необходимо рассмотреть и оценить такие параметры как наличие инфраструктуры города. Доступность и наличие навигационных ориентиров. Проходимость места (актуально для торговых помещений), близость к метро и транспортным магистралям. Обязательно оценить наличие парковок и благоустройства территории. Опция  "панорамные фотографии" позволит рассмотреть здания и строения, вид фасадов и удобство проезжей части дорог.

У Вас должен появиться следующий ориентир  - либо название метро, либо район города.     

 

Найти офис.

как выбрать объект аренды в Москве

 

Фрагмент карты для анализа.

 

 

 

Сбор данных в интернет ресурсах.

Как обособить нужный офис? По выбранным ориентирам следует ввести фразу - запрос в строку ПС и задать выдачу. Вы получите массив с информацией и от собственников помещений и от агентств по недвижимости. Массив следует подвергнуть предварительной сортировке. Владельцы всегда скромнее по количеству и разнообразию, приводят несколько объектов в конкретном месте. Посредники обычно приводят обширную информацию по нескольким или всем районам и метро города.

Отличия - в количестве данных. Кого выбрать, решайте сами, любая информация не повредит. Но, если Вы задались получением экономии, постарайтесь достичь заданной цели и добраться до информации из первых рук, т.е.  ищите прямую аренду в нужном месте. 

Скопируйте полученную выдачу в специальный файл. Он затем поможет Вам с быстрой проверкой каждого варианта при выбраковке. Не забывайте про контактные данные рекламодателя. Работа упростится, если копирование будет сделано в виде ссылок.

 

Офисное помещение найти в Москве.Сравнительный анализ и выбраковка данных. Как выбирать офис? Как оценить выбор?

После копирования надо сжать массив данных, произведя выбраковку и группировку предложений, а затем осуществить предварительный этап выбора офиса - сравнительный анализ конкретных объектов по выбранным местам по соотношению категорий стоимость – качество (удобство). Подходящее необходимо отсортировать в отдельную группу, сделать соответствующие пометки и распечатать.

Предварительное впечатление об офисе можно получить, запросив у контактеров презентацию, техническое описание и фотографии конкретного помещения с планировкой. Распечатка поможет позже, при визуальном осмотре. Добавляейте в нее свои пометки. 

 

Дополнительная  информация. 

Существует множество дополнительных критериев, по которым оценивается степень удобства офиса.

В этом Вам поможет подсобный материал.

 

Объект аренды.           Офисный блок.            Предлагаем комнату.           Арендовать площадь.

 

Где расположить офис?Визуальный осмотр и  окончательный выбор варианта. Как выбрать офис!

Заключительный этап – визуальный осмотр отобранных вариантов, оценка арендодателя и анализ условий договора аренды. Приготовленную распечатку следует использовать для дополнения информацией, полученной при осмотрах. 

Если Вы выбрали бизнес-центр, то следует ознакомиться с информацией по дополнительному сервису и услугам. Для группы компаний "Серпуховской Двор" она находится на страницах Услуги и   Бизнес-центры.

После визуальной отбраковки вариантов, путем сравнения того что в "сухом остатке",  необходимо остановиться на одном/двух самых очевидных. Отобранные данные занести в сравнительную таблицу. Пример таблицы для комплексной оценки и сравнения  приведен на странице как выбирать офис.

Затем следует вступить в переговорный процесс с арендодателями и по результатам принять окончательное решение.

При комплексной оценке анализируется вся информация:  по месту расположения офиса (инфраструктуре города), по инфраструктуре в БЦ, хозяйственным услугам и сервису, услугам связи и интернет, по арендодателю и условиям аренды в договоре.

Сложив все затраты и тарифы необходимо произвести экономическую оценку выбранных вариантов по удельным затратам на квадратный метр снимамой площади. Эти показатели можно сравнивать и по ним выбирать.

Оценив все в совокупности Вы получите комплексную оценку, которая наиболее полно отразит все аспекты будущего места работы, позволит избежать ошибок и надолго избавиться от переездов. 

 Помещение под офис.Заключение.

Если при оценке офисных помещений руководствоваться правилом - выбирать самое наилучшее, то результат наверняка окажется нецелесообразным ввиду дороговизны.

Для достижения цели необходимо придерживаться принципа золотой середины, между минимально необходимым и достаточным, что позволит нащупать компромиссное решение. Не следует бояться этой непростой работы.

Ведь насколько досконально подберешь место и помещение, такая будет и отдача. В любом случае без определенных трудозатрат здесь не обойтись.

Напоследок можно повторить известную истину – хочешь сделать работу хорошо, сделай ее сам!  Аренда офиса - это еще и ответственность, которую необходимо оценить самостоятельно. 

В результате усилий приобретете знание, умение, нужный офис и реальную экономию. 

Следуя нашим рекомендациям  Вы поймете, что результат стоит того! 

Тщательный выбор площади у собственника минимизирует затраты на последующие переезды и исключает комиссионные расходы.

Успешный поиск помещения в аренду на длительный срок, с желаемой ставкой, планировкой возможен только этим путем!

Все остальные способы дороже. 

Удачи Вам!

Выбор помещения.